Частые вопросы о покупке недвижимости в Таиланде

Общие сведения о владении недвижимостью
Иностранные граждане, приобретающие недвижимость в Таиланде, могут владеть ею в различных формах собственности.

Три наиболее распространенные формы собственности, используемые иностранцами для владения недвижимостью, - это долгосрочная аренда (лизхолд), свободное владение (фрихолд) через кондоминиум и через приобретение тайской компанией.

Свободное владение означает, что недвижимость может принадлежать вам на ваше имя бессрочно. Отдельные квартиры в здании кондоминиума (до 49% жилого фонда) могут находиться в свободной собственности иностранных граждан.

Аренда означает, что здание или земля находятся в аренде у владельца земли или здания. Самый длительный зарегистрированный договор аренды, разрешенный тайским законодательством, составляет 30 лет и регистрируется в Земельном департаменте. Обычно в договоре оговариваются опционы на продление аренды на дополнительные сроки после первоначального 30-летнего периода.

Тайская компания - это косвенный способ иностранного владения, как правило, землей и виллами, но так же и кондоминиумами. Существуют строгие правила создания и поддержания тайской компании, если в ней участвуют иностранные граждане.

Выбор структуры в первую очередь зависит от типа недвижимости (кондоминиум или дом/вилла), в приобретении которой вы заинтересованы.

Владение кондоминиумом лучше всего объяснить на примере проекта, в котором на продажу выставлено 100 квартир.

В этом примере 49 из общего количества квартир в этом здании (или 49% от общей продаваемой площади) могут принадлежать гражданам, не являющимся гражданами Таиланда, на их имя. Титулы собственности этих 49 квартир называются <strong>Фрихолд</strong> (Freehold) или <strong>Иностранная Квота</strong> (Foreign Quota).

Таким образом, в здании остается 51 квартира (или 51% от общей продаваемой площади). Права собственности на эти объекты закреплены за гражданами Таиланда в рамках так называемой тайской квоты.

Вполне возможно, что тайская квота может превышать 51% от общего количества продаваемой площади здания, но закон о кондоминиумах гласит, что иностранная квота никогда не может превышать 49%.

Владение земельной собственностью для неграждан Таиланда лучше всего объяснить, отделив физическое здание от самой земли.

Здание (кирпичи и раствор) может принадлежать негражданину Таиланда на его имя в так называемом домовом реестре, который закрепляет право собственности на строение на неопределенный срок.

В Таиланде неграждане Таиланда не могут владеть землей на свое имя. Землей можно управлять либо через тайскую компанию, либо через долгосрочную зарегистрированную аренду. Самый длительный срок зарегистрированной аренды по тайскому законодательству составляет 30 лет, а большинство застройщиков предлагают 3 срока общей продолжительностью 90 лет.

Эти два метода являются наиболее распространенными средствами обеспечения земельных интересов в Таиланде.

В Таиланде существует несколько различных классификаций земли, относящихся к земельным титулам. Наиболее распространенными являются:

"Чанот" или "Нор Сор Си" – Документ о праве собственности на свободную землю

"Нор Сор Сам Гор" – Подтвержденный сертификат землепользования

"Нор Сор Сам" – Сертификат землепользования

Чанот или Нор Сор Си

Это документ на право владения свободной землей, который основывается на исследовании, проведенном земельным управлением (земельным департаментом) для определения географических границ, на которые распространяется право собственности на землю. Границы земли обозначены зарегистрированными бетонными маркерами участка. Таким образом, титул на землю будет содержать точное описание размеров, а также историю всех зарегистрированных сделок, касающихся предыдущего владения землей.

Нор Сор Сам Гор или Сертифицированное свидетельство на право пользования.

Этот документ дает указанному лицу право на использование земли, подтверждая, что местные власти одобрили его. Документ также подтверждает, что геометрические исследования, проведенные Земельным департаментом для выдачи титула Чанотэ, были выполнены, и владелец имеет право подать заявление на повышение статуса для получения официального документа Чанот.

Нор Сор Сам или Свидетельство об использовании

Основное отличие между Нор Сор Сам и Нор Сор Сам Гор заключается в отсутствии маркеров или подтвержденных границ, поскольку земельный департамент не проводил обследование. Thavorn Pattaya Property советует всем, кто рассматривает покупку Нор Сор Сам, провести официальное землеустройство, чтобы убедиться в отсутствии конфликтов с окружающими земельными участками и определить точные границы участка, чтобы наилучшим образом защитить ваши инвестиции.

Важные моменты, которые необходимо знать

Все документы на право собственности на землю будут продублированы, обычно один хранится в земельном департаменте, а другой - у фактического владельца земли. Любые ипотеки, долгосрочная аренда, права на суперфиции и сборы будут зарегистрированы на обратной странице документа о праве собственности на землю, за исключением физического здания или сооружения.

Плата за обслуживание (содержание общей территории или CAM) варьируется в зависимости от объекта недвижимости и застройки. Плата за обслуживание обычно вносится ежемесячно, но иногда запрашивается за год вперед.

Плата за обслуживание покрывает общее содержание и ремонт мест общего пользования, таких как бассейн, тренажерный зал, ресепшн, сады, лифты, охрана, пешеходные дорожки и другие места общего пользования. Она также покрывает счета за содержание мест общего пользования и плату за мытье окон.

Обычно они варьируются от 20 до 70 бат за квадрат, хотя могут быть и выше в более крупных проектах с более широким и роскошным выбором объектов или требуемого ухода.

Плата за обслуживание, как правило, не покрывает уборку или капитальный ремонт внутри вашей недвижимости. В некоторых случаях она покрывает базовый ремонт, но вам необходимо уточнить это у управляющей компании и в договоре.

В связи с тем, что рынки в разных регионах Таиланда работают по-разному, Thavorn Pattaya Property взимает от 3% до 10% (плюс НДС) от согласованной цены продажи недвижимости только после того, как мы успешно найдем покупателя.

Обычно эта сумма выплачивается в момент переоформления, когда вы получили полную оплату за свою недвижимость. В некоторых случаях Thavorn Pattaya Property удерживает депозит покупателя, и мы вычитаем из этой суммы все неоплаченные комиссионные, или же необходимо оплатить чеком в земельном департаменте во время успешного завершения сделки и передачи недвижимости.

Процесс ввоза денег в Таиланд довольно прост, если у вас есть необходимые документы, вы сможете перевести их без проблем. Вам необходимо предоставить подтверждение о входящем переводе средств из банка-эмитента с указанием конкретной цели перевода - например, "Покупка недвижимости, название здания, номер блока, местоположение", а в качестве подтверждающего документа вы получите от банка форму FET или Tor Tor 3.

Форма FET (форма перевода иностранной валюты), также известная как TT3, является официальной формой, необходимой для перевода в Таиланд более 20 000 долларов США в любой валюте с целью приобретения недвижимости. Правильное оформление этого документа необходимо в случае продажи недвижимости, так как это облегчит вам перевод средств из Таиланда. Для всех других способов оплаты вам потребуется получить квитанцию об оплате, которая будет использоваться в качестве подтверждающего документа, когда вы будете переводить деньги обратно в свою страну.

Если вы переводите более 20 000 долларов США в банк застройщика, он может получить для вас форму TT3.

Если в банк застройщика поступило менее 20 000 долларов США, то вместо формы TT3/FET застройщик получит от банка платежную квитанцию.

Если более 20 000 USD поступили на ваш счет в Таиланде, а затем застройщику - вам нужно будет получить форму TT3 в вашем банке.

Для всех остальных способов оплаты вам необходимо будет получить платежную квитанцию из банка, который вы используете в качестве подтверждающего документа (вместо формы FET/TT3).